家賃・地代などの賃料が滞納された場合には、段階をおって法的な対応を進めていかなければなりません。
ここでは、滞納賃料・家賃等回収の手続はどのような流れで進むのかについてご説明いたします。
①最初の滞納に対する催告
はじめての家賃・地代などの賃料滞納があった場合、いきなり訴訟を提起することもできないことはないのですが、そのようなことはあまりないと思います。
単に入金忘れということもあり得るからです。
そこで、最初の滞納があった場合には、まずは賃借人（借主）に対して、電話などで支払いを求めるのが通常でしょう。
ただし、支払期日に入金がなかった場合には、すぐに催促した方が効果があります。
できれば翌日にでも入金を催促し、継続的に連絡をとっておいた方がよいでしょう。
②内容証明郵便による請求
催告をしても支払いがなく、それが連続した場合、たとえば、月払いで滞納が２か月目（２回目）になるというような場合には、賃借人に対して正式な請求書を送付しておくべきです。
この請求書は、後に証拠とすることができるように、配達証明付きの内容証明郵便で作成するのがよいでしょう。
請求書には、滞納賃料の金額を明示して支払いを求め、かつ、支払いがない場合には法的手続とる旨を記載しておく必要があります（事情によっては、不動産の賃貸借契約の解除もあり得るという旨も付記することがあります。）。
この場合、連帯保証人がいれば、その連帯保証人に対しても、連帯保証債務の履行を求める配達証明付き内容証明郵便による請求書を郵送します。
③裁判外での交渉・合意（示談）
賃料の滞納が継続した場合には、裁判外で交渉をして、支払いを求めるのが一般的です。
連帯保証人がいれば、連帯保証人とも話し合いをしておく必要があります。
交渉によって話がつき、即座に支払いがあれば問題はありません。
もっとも、滞納分を分割払いとするなどの場合には、その滞納分の支払いについての交渉結果を証拠として残しておくために、合意書（示談書）などの書面をとっておいた方がよいでしょう。
また、ＡＤＲなどを利用して話し合いをするという選択肢もあり得ます。
④支払督促
不動産の明渡しなどは求めず、ただ滞納賃料を支払ってもらえればよいという場合には、支払督促という裁判所の手続を利用することもあり得ます。
支払督促手続は、簡単にいうと、裁判所が賃貸人（貸主）に代わって請求書を送付してくれるという手続です。相手方に異議がなければ、判決などと同じ効力を生じることになります。
ただし、支払督促に対して賃借人が異議を申し出れば、通常訴訟に移行します。
➄賃料請求訴訟の提起
前記の内容証明郵便による請求書の送付やその後の交渉によっても賃料支払いが見込めないという場合には、賃料支払請求の訴えを提起します。
不動産関連事件の場合には、その不動産の所在地を管轄する裁判所に訴えを提起することになります。
滞納賃料額が１４０万円以下であれば簡易裁判所に、１４０万円を超える場合には地方裁判所に、それぞれ訴訟を提起することになります。
また、滞納賃料額が６０万円以下の場合には、簡易裁判所に対して少額訴訟という非常に簡易迅速に終結する特別な訴訟を提起することも可能です。
判決が確定した場合、相手方から任意に支払いがなされるのであれば問題はありませんが、そうでなければ、確定判決に基づいて強制執行の手続をとる必要があります。
強制執行の手続は、訴訟等とは別個の裁判手続です。したがって、賃借人の財産を調査した上で、強制執行を裁判所に申し立てなければなりません。
たとえば、預金口座、給料などを差し押さえることになります。これらの差し押さえるべき財産は、あらかじめ調査しておかなれければ強制執行ができませんので、賃貸借契約時などに調査しておくことが重要となります。
